Skatteministeriet har nu, som længe ventet, sendt lovforslag om lagerbeskatning af fast ejendom for selskaber, i høring.
Vi vil i denne artikel give et overblik over de foreslåede regler.
Hvem er omfattet
- Selskaber med ejendomme, hvor den samlede handelsværdi ved udløbet af indkomståret overstiger 100 mio. kr.
- Handelsværdien opgøres samlet på koncernbasis.
- Fonde og foreninger omfattet af fondsbeskatningsloven omfattes IKKE af lagerbeskatningen, men fondes og foreningers datterselskaber, der omfattes af selskabsskatteloven, foreslås derimod omfattet af lagerbeskatningen.
Hvilke ejendomme er omfattet
- Der skal være tale om ejendomme som i overvejende omfang udlejes på noget tidspunkt i indkomståret. En ejendom anses for udlejet i overvejende omfang, hvis mere end 50% af bygningens samlede etageareal eller mere end 50% af ejendommens samlede grundareal udlejes.
- Koncernintern udlejning er ikke omfattet, medmindre det lejende selskab fremlejer ejendommen til fremmede.
- Ejendomme, der hverken udlejes eller anvendes i egen drift, såsom byggegrunde og udviklings-ejendomme, vil efter forslaget ikke blive omfattet af lagerbeskatningen før det tidspunkt, hvor de udlejes i overvejende omfang.
- Når en ejendom en gang er blevet lagerbeskattet, så fortsætter lagerbeskatningen til ejendommen skifter ejer. Hvis aktierne i et ejendomsselskab f.eks. skifter ejer så fortsætter lagerbeskatningen på selskabets ejendomme, der har været lagerbeskattet. Dette gælder også selvom 100 mio. grænsen ikke mere er overskredet.
Overgang til lagerbeskatning
- Der kan ikke foretages skattemæssige afskrivninger på ejendomme der er omfattet af lagerbeskatningen.
- Selskabet skal i forbindelse med overgangen til lagerbeskatning foretage en værdiansættelse af de omfattede ejendommes handelsværdi på overgangstidspunktet (indgangsværdi).
- Selskabet skal ved overgangen til lagerbeskatningen udarbejde en avanceopgørelse efter de hidtidige regler om beskatning efter realisationsprincippet, som om ejendommen var afstået til handelsværdien på tidspunktet for overgangen.
- Den opgjorte avance/tab skal ikke medtages ved indkomstopgørelsen ved overgangen, men beløbet skal føres på en såkaldt realisationssaldo.
- Der vil være tale om såvel ejendomsavance som genvundne afskrivninger
- Der skal føres en saldo for hver enkelt ejendom.
- Den fremtidig beskatning af gevinster og tab efter lagerbeskatningen kobles imidlertid sammen med urealiserede gevinster og tab efter realisationsprincippet, som måtte hvile på ejendommen i form af den nævnte realisationssaldo.
- Hvis realisationssaldoen er positiv og således viser, at der eksisterer en urealiseret gevinst på ejendommen efter realisationsprincippet, skal denne gevinst først modregnes i et efterfølgende tab efter lagerprincippet, før et resterende tab efter lagerprincippet kan fratrækkes.
Eksempel 1
Ved overgangen har selskabet en ejendom til en værdi på 200 mio. kr. og den urealiserede avance kan opgøres til 60 mio. kr.
Den urealiserede gevinst på 60 mio. kr. skal føres på ”realisationssaldoen”. Ultimo år to er selskabets værdi af ejendommen steget til 210 mio. kr., altså en lagergevinst på 10 mio. kr., som beskattes i indkomståret. Ultimo år 3 falder værdien af ejendommen til 180 mio. kr., altså et lager tab på 30 mio. kr. Dette tab kan ikke fradrages i indkomsten, da selskabet har en ”realisationssaldo” på 60 mio. kr. Saldoen reduceres til 30 mio. kr. og fremføres til senere indkomstår. Hvis ejendommens værdi så stiger igen ultimo år 4, så beskattes denne værdistigning, så hvis den stiger til 200 mio. kr. beskattes der 20 mio. kr.
Så tab kan alene fradrages, hvis der ikke findes urealiserede avancer på ejendommen.
- Hvis realisationssaldoen er negativ og således viser, at der eksisterer et urealiseret tab på ejendommen efter realisationsprincippet, så skal dette tab først modregnes i en efterfølgende gevinst efter lagerprincippet, før en resterende gevinst efter lagerprincippet skal beskattes.
Eksempel 2
Ved overgangen har selskabet en ejendom til værdi af 150 mio. kr. og det urealiserede tab kan opgøres til 60 mio. kr.
Det urealiserede tab på 60 mio. kr. skal føres på ”realisationssaldoen”. Ultimo år to er selskabets værdi af ejendommen steget til 170 mio. kr., altså en lagergevinst på 20 mio. kr., som ikke beskattes i indkomståret, da den kan rummes i tabet på ”relisationssaldoen” Saldoen reduceres til 40 mio. kr. og fremføres til senere indkomstår.
Så gevinster beskattes alene, hvis der ikke findes urealiserede tab på ejendommen.
Ikrafttrædelse & værdiansættelse
De nye regler skal gælde fra 1. januar 2023 og har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2023 eller senere. Det må derfor forventes, at lovforslaget bliver fremsat i Folketinget i løbet af efteråret efter Folketingets åbning den første tirsdag i oktober.
Lagerbeskatning vil omfatte både nyerhvervede ejendomme og ejendomme, som den skattepligtige allerede ejer på tidspunktet for lovens ikrafttræden.
Der er metodefrihed på værdiansættelsesmodel på ejendommene. F.eks. med støtte i de regnskabsmæssige regler for at opgøre en dagsværdi. Der kommer formentlig krav om at afkast-, leje og omkostningsniveau skal oplyses til skattemyndighederne.
Vedligeholdelsesudgifter fratrækkes efter de almindelige regler herom. Afholdte forbedringsudgifter kan naturligvis påvirke værdien, men påvirker nødvendigvis ikke 1:1, når dagsværdien anvendes som værdiansættelsesprincip.
