Erfaringerne med den nye vurderingsnorm for andelsboligforeningers ejendomme

Folketinget vedtog i juni 2018 en lov om mere robuste andelsboligforeninger. Som en del af loven, blev der indført nye regler for valuarvurderinger for andelsboligforeningers ejendomme.

Baggrunden for de nye regler var, at Folketinget ønskede at skærpe reglerne for valuarvurderinger. Det skulle sikre en indskrænkning af udfaldsrummet for valuarernes værdiansættelse af den samme ejendom, og at vurderingerne skulle blive mere gennemsigtige samt udføres mere professionelt.

Lovbekendtgørelsen har konkret udmøntet sig i en lovforankret branchenorm for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b samt tillige en vejledning til branchenormen. Branchenorm og vejledning er udarbejdet af, og vedligeholdes af, Dansk Ejendomsmæglerforening, og er praktisk blevet til i samarbejde med FSR (Foreningen af Statsautoriserede Revisorer), Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendom Danmark.

Regelsættet medførte:

• Krav om en mere ensartet måde at udføre vurderingerne på, herunder mere ensartede kriterier og beregningsmodeller
• Krav til valuarens erfaring og dennes kendskab til ejendomsmarkedet for boligudlejningsejendomme, hvilket bevirker, at valuarer, der kun har erfaring med bolighandler og dermed ikke erfaring med den mere investorprægede professionelle del af ejendomsmarkedet, reelt bør afstå fra at udføre valuarvurderinger
• Krav om anvendelsen af DCF-modellen (discounted cash flow modellen), som er en avanceret regnemetode, der – ud fra et investorsyn - tager højde for ejendommens fremtidige årlige driftsoverskud over en forudsat årrække, som tilbagediskonteres med en diskonteringsrente, svarende til den som valuaren kan dokumentere, at en investor i markedet vil forlange (eller måske rettere nøjes med) på vurderingstidspunktet
• Krav om at øvrige parametre anvendt i DCF-modellen, herunder det antal budgetår som valuaren anvender, de anvendte værdier og forudsætninger på indtægts- og omkostningssiden, de anvendte moderniseringsomkostninger ved modernisering mv., skal dokumenteres af valuaren – enten ved anvendelse af relevante lovbestemte satser eller ved anvendelse af dokumenterede markedsdata

Og hvad har de nye regler så betydet?
Først og fremmest har kravet om brugen af DCF-modellen (discounted cash flow modellen), som tilsigtet, medført væsentlig mere transparens. Det er således nu muligt for valuarvurderingens brugere, herunder blandt andet foreningen selv, administrator, banken og revisor, at se hvilke forudsætninger, der ligger til grund for den konkrete vurdering af ejendommen. Dermed kan det umiddelbart konstateres, om denne er udført i overensstemmelse med bekendtgørelsen. Det må anses som en klar forbedring i forhold til tidligere gældende regelsæt.

De nye regler har forøget kravene til valuarens dokumentation væsentligt, hvilket dermed har bevirket, at udarbejdelsen af valuarvurderingerne i dag er mere tidskrævende. De fleste rapporter er mere professionelt udført og er typisk væsentlig mere omfangsrige end tidligere. Kvaliteten af rapporterne synes i øvrigt stigende. Afledt af de forøgede krav, er prisen for at få foretaget en valuarvurdering generelt steget. Samtidig har de skærpede krav ført til, at nogle enkelte valuarer har valgt ikke længere at udarbejde valuarvurderinger.

Samlet set, må reglerne vurderes som en fordel for foreningerne, dels for at hæve den generelle standard for valuarvurderinger – men også for at skabe tillid til, at valuarvurdering er den aktuelt mest præcise måde at få foretaget værdiansættelse af foreningens ejendom på.

Grant Thorntons erfaringer med de nye regler for valuarvurderinger
De nye regler har været gældende for valuarvurderinger udarbejdet efter den 1. oktober 2018, så vi har nu arbejdet ud fra disse i det meste af en regnskabssæson (herunder for alle de foreninger vi har assisteret med kalenderårsregnskab for 2018, og som har anvendt valuar).

Tendensen er fortsat klar. Antallet af foreninger, der får foretaget en valuarvurdering af foreningens ejendom, er stigende. Langt de fleste foreninger oplever i dag et behov for en retvisende markedsværdi af deres ejendom, herunder naturligvis som følge af, at de offentlige vurderinger ikke har været ændret siden 2012, og dermed i rigtig mange tilfælde er uanvendelig som grundlag for værdiansættelse og andelskronefastsættelse.

Vi – som revisorer og rådgivere – er som udgangspunkt glade for de nye regler om valuarvurderinger. I modsætning til tidligere, hvor de fleste valuarer anvendte en 1. års afkastmodel, og dermed reelt kunne skjule deres forudsætninger i en svært sammenlignelig 1. års afkastprocent, er der med de nye regler, og brugen af DCF-modellen, nu langt mere transparens omkring de af valuaren anvendte forudsætninger. Uanset DCF-modellen er kompleks, giver den i langt højere grad mulighed for, dels at sammenligne anvendte forudsætninger med markedsdata (eksempelvis diverse markedsrapporter omkring afkast, huslejeniveauer fra huslejenævnene samt åremål for budgetperiode mv.), og dels at sammenligne selve valuarrapporterne.

Der skal alene små parameterændringer i DCF-modellen til at give relativt væsentlige udsving i den af valuaren beregnede værdi. De nye regler har således ikke løst problemstillingen omkring potentielle forskelle i forskellige valuarers værdiansættelse af den samme ejendom. Dog er det vores opfattelse, at det på baggrund af kravene til brugen af den samme beregningsmodel, samt kravene til valuarens argumentation og oplysning om de anvendte parameterværdier, er muligt for os at forholde os revisionsmæssigt hertil. Herved kan vi – som revisorer - potentielt reagere, såfremt valuarvurderinger indeholder mulige fejl. Det er vores fornemmelse at tidligere vurderinger i den meget lave ende er blevet højere og at tidligere vurderinger i den meget høje ende er blevet lavere.

Den gode valuarvurdering er blevet mere tidskrævende at udarbejde, og dermed er valuarvurderinger udarbejdet efter de nye regler typisk blevet dyrere for foreningerne, men kvaliteten og sammenligneligheden er tilsvarende løftet.

--00--

Ovenstående omfatter en kort opridsning af de væsentligste ændringer i reglerne for valuarernes vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme samt Grant Thorntons erfaringer med reglerne efter forårets sæson for udarbejdelse af andelsboligforeningsregnskaber for kalenderåret 2018.

Hvis du vil vide mere om hvordan vi hos Grant Thornton assisterer og rådgiver indenfor andelsboligsektoren, herunder hvordan vi forholder os til valuarvurderinger, eller du ønsker anden assistance eller et tilbud på en opgave indenfor Real Estate, så er du meget velkommen til at tage fat i en af vores rådgivere.

Du kan læse mere om vores Real Estate-gruppe og vores rådgivere som er med i gruppen HER!