Mange udlejer sin bolig helt eller delvist via platforme som Airbnb, Booking.com eller som korttidsudlejning til virksomheder. De fleste ved, at der kan være skattemæssige konsekvenser ved at leje ud, men mange overser momsen.
I flere situationer kan du som udlejer faktisk blive momspligtig af din udlejning, og overser du momsreglerne, kan det blive en dyr fornøjelse. Du risikerer både at skulle efterbetale moms og gå glip af fradrag, hvis udlejningen ikke håndteres korrekt fra starten.
I denne artikel gennemgår vi, hvornår en udlejning omfattes af momspligten, og hvad du praktisk skal forholde dig til, hvis du nærmer dig momspligt.
Grænse på 50.000 kr. afgør momspligten
Som udgangspunkt skal du som privat udlejer ikke opkræve og betale moms, hvis din årlige omsætning fra udlejning af bolig, lejlighed eller værelse ikke overstiger 50.000 kr. inden for 12 måneder. Og ligger du under grænsen, er du hverken momsregistreringspligtig eller forpligtet til at opkræve moms.
Men ejer du en virksomhed, der allerede er momsregistreret, og som udlejer lejligheder eller værelser, skal du være opmærksom på, at udlejningsaktiviteten kan være omfattet af momspligten.
Boligudlejning er momsfritaget
Som hovedregel er udlejning af fast ejendom momsfritaget efter momsloven. Det gælder typisk, når man udlejer en helårsbolig på almindelige lejevilkår eller udlejer en lejlighed eller et værelse til beboelse.
I disse situationer skal man ikke opkræve moms af lejen, og man har til gengæld ingen fradragsret for moms på udgifter, der knytter sig til den momsfri udlejning.
Hvornår bliver din udlejning momspligtig?
Hvis du som privatperson eller virksomhed har mere end 50.000 kroner i årlig omsætning fra udlejning, kan du blive momspligtig. Det gælder især, når udlejningen ligner indkvartering frem for almindelig boligudlejning, for eksempel:
- når du udlejer et værelse eller dele af boligen i perioder under en måned
- når udlejningen minder om hotel- eller ferieboligydelser med rengøring, skift af sengelinned og en form for reception eller gæsteservice
- når du udlejer i form af bed & breakfast
Jo mere din udlejning ligner et hotel, feriecenter eller bed & breakfast, desto større er sandsynligheden for, at Skattestyrelsen vurderer den som momspligtig udlejning.
Hvad skal du gøre som momspligtig?
Bliver hele eller dele af din udlejning omfattet af momspligten, skal du sørge for at:
- registrere dig for moms, og få tildelt et momsnummer,
- begynde at opkræve moms af din leje, og udstede en korrekt momsfaktura,
- indberette og betale moms til Skattestyrelsen.
Som momsregistreret får du også fradrag for købsmoms på relevante udgifter, f. eks rengøring, annoncering, inventar, vedligeholdelse m.m. i det omfang, de vedrører den momspligtige del af udlejningen.
Har du både momspligtig og momsfritaget udlejning i løbet af året, vil der som udgangspunkt kun være delvis momsfradragsret på afholdte udgifter.
Når udlejning og privat brug blandes
Bruger du boligen både privat og til udlejning, kan momsreglerne hurtigt blive mere komplekse. I den situation kan du blive nødt til at:
- fordele udgifter mellem privat brug, momsfritaget udlejning og momspligtig udlejning,
- nøjes med momsfradrag for den del af udgifterne, der vedrører den momspligtige virksomhed.
Det, der begyndte som en god idé til lidt ekstra indtjening, kan potentielt udvikle sig til en mere kompliceret momsopgave.
Det er derfor vigtigt, at den del af udlejningen, som er momspligtig, håndteres korrekt, så der både bliver opkrævet og afregnet salgsmoms, og at du får det rigtige momsfradrag på de udgifter, der knytter sig til den momspligtige udlejning.
Har du brug for rådgivning?
Grant Thorntons momseksperter står klar til at hjælpe dig med professionel rådgivning, så momsen bliver opgjort og afregnet korrekt efter gældende regler og praksis.
Kontakt os, hvis vi skal hjælpe dig med, hvordan du bedst strukturerer din udlejning og udnytter dine fradragsmuligheder uden at løbe en unødig risiko i forhold til Skattestyrelsen.
