At udleje sin bolig kan være en god måde at få ekstra indtægter på, men skattemæssigt kan der være meget at holde styr på.
Inden du udlejer din bolig, er der en række overvejelser, du bør gøre dig. Her gennemgår vi dem trin for trin.
Trin 1: Driver du privatudlejning eller erhvervsmæssig virksomhed?
Først skal du finde ud af, hvor længe du udlejer. Det afgør nemlig, om udlejningen betragtes som privatudlejning eller erhvervsmæssig virksomhed.
- Privatudlejning: Udlejer du boligen i mindre end 12 måneder i træk, betragtes det som privatudlejning.
- Erhvervsmæssig virksomhed: Udlejer du derimod din bolig i mindst 12 sammenhængende måneder, betragtes det som erhvervsmæssig virksomhed. I det tilfælde skal du føre regnskab for udlejningen og dernæst opgøre resultatet som i en lille virksomhed.
Trin 2: Hvilken metode skal du bruge i din selvangivelse?
Lad os antage, at din udlejning betragtes som privatudlejning, fordi du udlejer i mindre end 12 sammenhængende måneder. Når du skal opgøre udlejningen, kan du vælge mellem to forskellige metoder:
- Regnskabsmæssig metode: Du opgør lejeindtægter minus alle udgifter. Det er oplagt, hvis du har mange udgifter, fx stor renovering eller høje fællesudgifter.
- Bundfradragsmetoden: Her får du får et bundfradrag og et yderligere standardfradrag, som er de beløb, du ikke skal betale skat af. Det er ofte den enkleste løsning og giver tit en lavere skat, når udgifterne ikke er så høje.
Skattemæssigt betyder valget, hvor meget af din lejeindtægt, der reelt bliver beskattet. Det er derfor værd at regne begge dele igennem.
Trin 3: Er du korttids- eller langtidsudlejer?
Som udlejer skal du også overveje, hvilke regler der gælder for korttids- og langtidsudlejning. Her handler det om længden på den enkelte kontrakt.
Korttidsudlejning
Når den enkelte lejekontrakt løber under fire måneder, betragtes det som korttidsudlejning. Du kan godt udleje i f.eks. 8 måneder samlet og stadig være omfattet af korttidsreglerne, hvis perioden er delt op i flere korte kontrakter.
Ved korttidsudlejning afhænger bundfradragets størrelse af, om du selv står for udlejningen eller får et bureau til at administrere udlejningen:
- 13.800 kr. (2026), hvis du selv udlejer
- 35.100 kr. (2026), hvis du bruger et bureau (fx AirBnB), som indberetter til Skat
Udover bundfradraget får du også et standardfradrag på 40 % af den leje, som overstiger bundfraget.
At bundfradraget er større ved brug af et udlejningsbureau, er dog ikke lig med en bedre økonomi ved udlejningen. Det skyldes først og fremmest, at udlejningsbureauet skal have betaling for at administrere udlejningen.
Langtidsudlejning
Når du udlejer din bolig i mindst fire og maksimalt 12 sammenhængende måneder på én og samme kontrakt, betragtes det som langtidsudlejning. Det kan også være to kontrakter, som begge løber længere end fire måneder.
Ved langtidsudlejning afhænger bundfradraget af, hvilken type bolig du udlejer:
- Ejerbolig: Bundfradrag på 1,33 % af den offentlige ejendomsvurdering, dog mindst 24.000 kr.
- Lejebolig: Bundfradrag på 2/3 af din egen årlige husleje.
- Andelsbolig: Bundfradrag på 2/3 af din årlige boligafgift.
Anvender du langtidsreglerne for leje- og andelsboliger, beskattes resultatet som personlig indkomst (uden AM-bidrag), hvilket typisk giver en høj marginalskat.
Ved langtidsudleje, er det dog også muligt at anvende korttidsreglernes bundfradrag. Derfor er det ofte en fordel at overveje, om du i stedet skal anvende korttidsreglernes bundfradrag, også selv om du reelt har udlejet i længere tid.
Det kan både give et højere fradrag og lavere beskatning, fordi korttidsudlejning beskattes som kapitalindkomst.
Trin 4: Når du har både korte og lange lejemål
Med grænsen på fire måneder kan du i samme indkomstår have perioder med både kort og lang udlejning. Det kan f.eks. være, hvis du lejer din bolig i 2 måneder til en lejer og derefter 5 måneder til en anden lejer.
I dette tilfælde er der tale om både korttidsudlejning (2 måneder) og langtidsudlejning (5 måneder) i samme år.
Her kan det skattemæssigt ofte betale sig at bruge bundfradraget for korttidsudlejning for hele årets udlejning i stedet for at splitte mellem korttids- og langtidsregler.
Det kan betyde, at en større del af dine lejeindtægter enten slet ikke beskattes eller beskattes med en lavere sats.
Har du brug for rådgivning?
Er du i tvivl om, hvordan din udlejning skal beskattes – eller om du har valgt den rigtige metode i din selvangivelse – kan Grant Thorntons skatteeksperter hjælpe dig med at få overblik over regler, fradrag og dokumentation.
