Vigtig skatteopdatering om generationsskifte og familieoverdragelse af fast ejendom

OPDATERING 25. SEPTEMBER 2024
Højesteret har endeligt afvist anvendelse af +/-15% reglen ved overdragelse af investeringsejendomme i en dom, som blev afsagt den 23. september 2024. Her nåede Højesteret til samme resultat som Landsrettens afgørelse tilbage i februar.

Det er stadig vores opfattelse, at det ikke kan afvises, at øvrige ejendomme også kan blive mål for en udfordring af anvendelse af +/-15 reglen, såfremt disse også optages til dagsværdi for at give et retvisende billede.  

Læs Højesterets afgørelse her

Dommen betyder f.eks., at det som udgangspunkt er muligt at overdrage en ejendom med en offentlig vurdering på 10.000.000 kr. til et af sine børn for samme beløb (+/- 15%), men hvis dagsværdien i årsregnskabet er sat til 15 mio., vil dette nu kunne gælde som en særlig omstændighed og dermed betyde, at overdragelse ikke længere kan ske ud fra +/- 15%-reglen. Det kan medføre betydeligt højere skattebyrder ved overdragelse, hvilket er et væsentligt skifte fra den hidtidige praksis. I eksemplet her kan overdragelsen blive op mod 6,5 mio. kr. dyrere. 

Bemærk i øvrigt, at når de nye ejendomsvurderinger er indfaset ændres +/- 15%-reglen til +/- 20%.

Konsekvenser for ejendomsejere og investorer

Den nye dom indikerer samtidig, at personens rolle og indsigt i ejendommens værdi har betydning for skattemyndighedernes behandling af værdiansættelsen ved overdragelser. Der blev lagt vægt på, at der var tale om en bestyrelsesformand, som burde have været bevidst om, at den offentlige ejendomsvurdering ikke stemte overens med markedsværdien.

Dommen signalerer et tiltagende fokus fra skattemyndighedernes side på at tilsidesætte den eksisterende regel ved overdragelse af ejendomme ved at identificere særlige omstændigheder. Det kan have betydelige konsekvenser ikke kun for bestyrelsesformænd, som nævnt i dommen, men potentielt også for almindelige investorer og ejendomsejere. Den øgede usikkerhed omkring værdiansættelse og skattemyndighedernes fortolkning kræver øget opmærksomhed og muligvis også en ændring i strategi for dem, der overvejer ejendomsoverdragelse.

Personlige regnskaber kan på sigt blive ramt

Mens dommen specifikt adresserer en enkelt sag, antyder den en mulig fremtidig retning for, hvordan skattemyndighederne vil håndtere lignende sager. Med ændringen af reglen fra +/- 15% til +/- 20%, når de nye ejendomsvurderinger indfases, og med dommens fokus på personens rolle og indsigt i ejendommens værdi, står det klart, at både den juridiske og finansielle risiko for ejendomsoverdragelser kan ændre sig markant. Den udvikling er af stor betydning for alle med interesser i fast ejendom og kræver nøje overvågning.

Med skattemyndighedernes tiltagende fokus på at tilsidesætte +/- 15%-reglen ved overdragelse af ejendomme via nyfundne, særlige omstændigheder, kan vi ikke afvise, at selv personlige regnskaber med indregnede ejendomsværdier på sigt kan blive ramt.

Afslutningsvis skal det siges, at dommen fra Vestre Landsret endnu kan indbringes for Højesteret, hvilket vi naturligvis holder øje med.

Læs dommen her
 

Har du yderligere spørgsmål?

I Grant Thorntons skatteafdeling anbefaler vi, at investorer og ejendomsejere holder sig ajour med retspraksis og skattemyndighedernes fortolkninger for at navigere korrekt i forhold til ejendomsvurderinger og -overdragelser. Tag endelig fat i os, hvis du har spørgsmål til ovenstående.