Kan rentekorrektion af forældrekøb undgås ved udlejning til barn og venner?

Som udgangspunkt er det lejeforholdet mellem udlejer og lejer, som er afgørende for, hvorvidt der er tale om udlejning til nærtstående (forældrekøb) og dermed falder ind under kategorien forældrekøb omfattet af reglerne om rentekorrektion. Hvordan lejer disponerer over lejemålet, er umiddelbart ikke afgørende.

Udlejning til et barn og to øvrige ikke-nærtstående

Hvis en lejlighed udlejes til et barn og to andre ikke-nærtstående, opgøres rentekorrektionen forholdsmæssigt med udgang i m2.

Er der f.eks. tale om en lejlighed med tre værelser, køkken, bad og stue på i alt 100 m2, og den nærtstående lejer et værelse på 20 m2, og de to øvrige lejere lejer hver deres værelse på 15 m2, vil der i realiteten være fællesarealer på 50 m2, som de tre lejere deles om.

Den nærtståendes (barnets) andel af udlejningen udgør derfor 36,67 m2 (værelse 20 m2 plus 1/3 del af fællesarealet på 50 m2 svarende til 16,67 m2), som vil være nøglen til beregning af rentekorrektionen.

Udlejning af en del af lejligheden til ikke-nærtstående

Bliver lejligheden derimod udlejet til 3. mand (ikke-nærtstående til udlejer), og denne fremlejer en del af lejligheden til en person, som er nærtstående til udlejer, omfattes udlejningen ikke af rentekorrektion ved forældrekøb.

Det skyldes, at det er det faktiske lejeforhold mellem udlejer og lejer, som er afgørende for, om der er tale om forældrekøb omfattet af reglerne om rentekorrektion. Det er derfor ikke afgørende, hvordan lejer disponerer over lejligheden.

Omgåelse af reglerne

Dansk ret indeholder ikke en almindelig regel om omgåelse, og forsøger man at omgås reglerne for at undgå rentekorrektion, vil man ikke umiddelbart overtræde eksisterende regler. Erfaringsmæssigt anerkender skattemyndighederne dog ikke arrangementer, hvor man forsøger at omgås reglerne.

Hvis udlejers nærtstående indgår en tidsbegrænset fremlejeaftale med lejer af lejligheden, som er identisk med en evt. tidsbegrænsning i udlejers aftale med dennes lejer, er det derfor svært at forestille sig, at Skattestyrelsen ikke vil stille sig tvivlende overfor realiteten i en sådan konstellation.

Men eftersom det er en relativ ny regel, mangler vi stadig praksis i forhold til, hvordan Skattestyrelsen vil se på den type sager.  

Vær obs på lejeloven ved udlejning til ikke nærtstående

Overvejer man at udleje f.eks. en lejlighed til 3. mand, som herefter fremlejer en del af lejligheden til udlejers nærtstående, er det vigtigt, at man tager lejeloven yderst alvorligt. Som udgangspunkt vil lejemålet kun kunne ophæves eller tidsbegrænses, hvis udlejer selv planlægger at bo i ejendommen og i øvrigt ikke har anden bolig. Det er derfor ikke lovligt at opsige lejemålet, hvis udlejer ønsker at sælge ejendommen. Ejendommen kan i så fald kun sælges sammen med lejemålet, hvilket vil betyde en væsentlig lavere salgsværdi. Fremlejeaftalen kan opsiges med en måneds varsel, medmindre andet er aftalt.

I værste tilfælde kan udlejer derfor risikere at sidde tilbage med et tiltænkt forældrekøb til sikring af barnets start på boligmarkedet, som på grund af et lejeforhold med 3. mand, har mistet en stor del af sin værdi. Derudover kan lejer rent faktisk smide udlejers barn på porten.