Når du udlejer fast ejendom, herunder hele din beboelsesejendom over en flerårig periode, anses udlejningen som udgangspunkt for erhvervsmæssig virksomhed skattemæssigt.
Det giver dig blandt andet mulighed for:
- at fradrage underskud af virksomheden i din personlige indkomst
- at anvende virksomhedsskatteordningen, så du kan opspare overskud til en lavere, foreløbig beskatning på 22 %.
Men den kvalifikation opstår ikke automatisk. Skattemyndighederne vurderer løbende, om din udlejning reelt er erhvervsmæssig.
Begrænset omfang og vedvarende underskud er faresignaler
Udlejning bliver ikke altid anerkendt som erhvervsmæssig virksomhed.
Hvis udlejningen har et meget begrænset omfang, for eksempel udlejning af en enkelt garage, eller hvis udlejningen ikke giver – og ikke har givet – overskud over en årrække, kan skattemyndighederne underkende virksomheden som erhvervsmæssig i skatteøjemed.
Konsekvenserne kan være markante. Fradrag for underskud i tidligere år kan blive tilbageført, typisk op til tre år. Har du anvendt virksomhedsskatteordningen, og har du ingen anden virksomhed, der kan bære ordningen, bliver du afmeldt. Det udløser ophørsbeskatning, hvor blandt andet opsparet overskud beskattes som personlig indkomst.
Landsskatteretten: Seks års underskud var nok
En nylig sag fra Landsskatteretten om udlejning af en beboelsesejendom viser, hvor skarpt myndighederne ser på erhvervsmæssighed.
En skatteyder udlejede sin beboelsesejendom på helårsbasis over seks år. Lejen var 5.500 kr. om måneden inklusive forbrug, altså 66.000 kr. årligt, væsentligt under markedslejen i området. Parterne var ikke interesseforbundne. Udlejer boede i udlandet og ønskede blot, at ejendommen ikke stod tom.
De faste årlige driftsomkostninger oversteg alene den aftalte leje, og der var underskud i alle seks år.
Landsskatteretten fandt, at udlejningen ikke var erhvervsmæssig. Der havde været underskud i de første fire år, og der var også udsigt til underskud i de efterfølgende to år, givet lejeniveauet.
Skatteyderen havde derfor ikke ret til de tidligere foretagne fradrag for underskud, som skulle tilbageføres og beskattes.
En lidt atypisk sag
Sagen er lidt atypisk, fordi der var tale om en tidsbegrænset udlejning på seks år til en leje, der ikke engang dækkede de faste omkostninger. Samtidig kan udlejer efter lejelovens regler kun opsige lejemålet i særlige situationer, for eksempel hvis han selv ønsker at bebo eller nedrive ejendommen.
Allerede ved aftalens indgåelse var udlejer derfor reelt afskåret fra at skabe overskud i den seksårige periode.
Afgørelsen understreger, at udlejning, selv om den som udgangspunkt anses for erhvervsmæssig virksomhed, kan blive underkendt, hvis der ikke er – eller synes at være – realistisk udsigt til overskud.
Har du brug for rådgivning?
Grant Thornton er eksperter i erhvervsbeskatning og kan hjælpe dig eller din virksomhed med at tilrettelægge udlejningen, så du gør brug af mulighederne og reducerer risikoen for ubehagelige skattemæssige efterreguleringer.
