Når du udlejer en privat bolig, som du selv bor i en del af året, eller du udlejer et eller flere værelser, skal du betale skat af dine lejeindtægter – og i nogle tilfælde skal du også betale moms. Det er dog kun en del af din indtægt, som du skal betale skat af. Du kan nemlig få fradrag for din indtægt, og her skal du beslutte, om resultatet skal opgøres efter bundfradragsmetoden eller regnskabsmetoden.
Bundfradragsmetoden
Bundfradragsmetoden er den mest anvendte metode til opgørelse af skat ved udlejning af privat bolig. Ved bundfradragsmetoden beskattes du af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget. Her gælder der desuden forskellige regler afhængigt af, hvor længe du udlejer din private bolig.
Korttidsudlejning
Når du udlejer din bolig i mindre end 4 måneder, er der tale om korttidsudlejning. Her gør følgende sig gældende:
- Hvis du udlejer via en platform, som indberetter indtægten til SKAT, kan du få det høje bundfradrag. Du skal altså først betale skat, når lejeindtægterne overstiger 32.300 kr. (2024).
- Hvis dine lejeindtægter overstiger 32.300 kr. (2024) i det pågældende indkomstår, skal indtægterne over denne grænse beskattes. Dog er det kun 60 % af indtægterne, der skal beskattes, da der tages højde for udgifterne i forbindelse med udlejningen.
- Hvis du udlejer uden om en platform eller via en platform, som ikke indberetter indtægten til SKAT, kan du ikke få det høje bundfradrag. Her kan du i stedet få bundfradrag op til 12.700 kr. (2024). Du skal også være opmærksom på, at du ikke kan få det høje bundfradrag, hvis en anden i din husstand, som ikke er din ægtefælle, indberetter husstandens lejeindtægt til SKAT.
Langtidsudlejning
Når du lejer din bolig ud til samme person eller personer i fire måneder og derover, er der tale om langtidsudlejning. Her kan du selv vælge, om du vil beregne dit bundfradrag og din skattepligtige indtægt ud fra reglerne om langtidsudlejning, eller ud fra reglerne om korttidsudlejning.
Hvad, der bedst kan betale sig, afhænger af faktorer som for eksempel:
- Lejeindtægt
- Ejendomsvurdering
- Størrelsen på din husleje
- Om du udlejer via en platform, der indberetter indtægten til SKAT
På Skat.dk kan du benytte beregneren til at beregne din skattepligtige indtægt, når du bruger bundfradrag.
Regnskabsmetoden
Regnskabsmetoden giver dig pligt til at udarbejde et regnskab over lejeindtægter og -udgifter til brug for skattestyrelsen.
Ved regnskabsmetoden får du fradrag for de faktiske udgifter til f.eks. reklame, el, vand og varme. Du skal derfor lave en oversigt over lejeindtægter og udgifter samt kunne fremvise kvitteringer på dem, hvis Skattestyrelsen beder om det.
Derudover er der fradrag for grundskylden i de uger, hvor den private bolig er lejet ud. Ejendomsværdiskatten kan fratrækkes forholdsmæssigt på årsopgørelsen efter antal dage med udlejning på årsbasis.
Skat og moms ved udlejning af privat bolig
Når du udlejer en privat bolig, skal du betale skat og i nogle tilfælde også moms af dine lejeindtægter.
Skat
Beskatningen afhænger især af, hvilken boligtype du udlejer, længden på udlejningsperioden og hvilken type fradrag, du vælger.
De fleste vælger bundfradraget, da det er den nemmeste metode at arbejde med. Det er dog ikke nødvendigvis den bedste metode økonomisk set, hvis du har større udgifter forbundet med udlejningen.
Vælger du regnskabsmetoden, skal du dog være opmærksom på, at du ikke senere kan skifte til bundfradraget.
Moms
Som udgangspunkt er udlejning af fast ejendom fritaget for moms. Du skal dog være opmærksom på, at hvis det kun er en del af boligen, der udlejes over kortere tid, er lejeindtægterne ikke omfattet af momsfritagelsesreglerne, hvis de overstiger 50.000 kr.
Det betyder altså, at hvis du har lejeindtægter over 50.000 kr. fra udlejning af en del af din bolig, vil hele lejeindtægten være momspligtig. Vi anbefaler derfor, at du løbende holder øje med dine lejeindtægter, hvis du kun udlejer en del af din bolig over kortere tid.
Få hjælp og rådgivning hos Grant Thornton
Når du udlejer en privat bolig, er det vigtigt at kende de regler og krav, der gælder for skat og moms ved udlejning.
Har du spørgsmål, eller er du i tvivl om hvilken metode, der er den rigtige for dig? Kontakt os og hør, hvordan vores revisorer kan hjælpe dig.