Forældrekøb i virksomhedsordningen (VSO)

Hvem er nærtstående i et forældrekøb?

Forældrekøb refererer ofte til forældre, som køber en ejerbolig for at leje den ud til deres børn. Reglerne for forældrekøb gælder dog ikke kun udlejning til børn, men til nærtstående. Der findes derfor flere former for forældrekøb.

I lovændringen er det klart defineret, at følgende personer er omfattet af begrebet “nærtstående”:

• Børn og disses ægtefæller
• Børnebørn og disses ægtefæller
• Forældre og svigerforældre
• Bedsteforældre

Reglerne gælder altså også omvendte forældrekøb, hvor et eller flere børn køber en ejendom til rådighed for deres forældre. Det skal også bemærkes, at adoptivforhold sidestilles med almindeligt slægtskab.

Hvis du har købt en bolig for at udleje den til en nærtstående uden selv at bo i den, betragtes du som selvstændig erhvervsdrivende.

Det betyder lovændringen

Kort fortalt betyder lovændringen, at det for de fleste købere, som ikke har anden personlig virksomhed end udlejningen til nærtstående, ikke længere kan svare sig at anvende virksomhedsordningen (VSO).

For købere, som har anden virksomhed og anvender VSO, betyder ændringen, at der skal foretages flere tekniske beregninger, da der skal ske reduktion af kapitalafkastgrundlaget og rentekorrektion.

Reduktion af kapitalafkastgrundlaget

Lovændringen medfører blandt andet, at der fra og med indkomståret 2021 skal se reduktion af kapitalafkastgrundlaget. Reduktionen skal afspejle en teknisk friværdi for ejendommen på baggrund af de samlede aktiver, den samlede gæld og anskaffelsessummen for ejendommen med tillæg af forbedringer og ombygninger mv. 

Nedenfor kan du se et eksempel på, hvad reduktion af kapitalafkastgrundlaget betyder i praksis.

I ovenstående eksempel reduceres kapitalafkastgrundlaget altså med 600.000 kr.

Læs mere om kapitalafkastgrundlaget her.

Rentekorrektion

Foruden reduktion af kapitalafkastgrundlaget skal der ifølge de nye regler også ske rentekorrektion.  Rentekorrektionen har til formål at sidestille køb af forældrekøbsejendomme i VSO med forældrekøbsejendomme i privat regi.

I VSO har renteomkostninger en højere fradragsværdi end i privat regi. Ved at beregne rentekorrektion bliver rentekorrektionen altså tillagt som personlig indkomst og fradraget som kapitalindkomst. Det betyder, at renteudgifterne opnår samme fradragsværdi, som hvis renteudgifterne var i privat regi.

Som undtagelse hertil gælder det, at rentekorrektionen maksimalt kan udgøre den andel af virksomhedens nettorenteudgifter, som ejendommen vedrører (i dette eksempel 60 %).

Med udgangspunkt i ovenstående eksempel kan rentekorrektionen beregnes således:

I ovenstående eksempel er der som udgangspunkt 72.000 kr. i rentekorrektion, men da rentekorrektionen ikke kan overstige ejendommens andel af de faktiske renteudgifter, bliver den faktiske rentekorrektion 60.000 kr.

Få hjælp og rådgivning hos Grant Thornton

Lovændringen for forældrekøb påvirker de skattefordele, man hidtil kunne opnå på rentefradrag i virksomhedsordningen.

Da al erhvervsmæssig gæld skal indgå i VSO, og privat gæld også kan indgå, er det nødvendigt at foretage en konkret vurdering af lovændringens betydning i det enkelte tilfælde.

Har du spørgsmål, eller er du i tvivl om, hvad konsekvenserne af disse regler er for dit forældrekøb? Kontakt os og hør, hvordan vores revisorer kan hjælpe dig.